Aktívne ponuky
30 482
↑
+12712 za 7 dní
Investícia do bytu by mala byť rozhodnutie, nie hazard.
Či kupuješ prvý byt, alebo dvadsiaty piaty — máme čísla, ktoré ti dávajú prehľad. Bratislavský trh, fair-price model, cash flow, dane. Bez Excelu.
Idem kúpiť svoj prvý byt
Ukážeme ti, koľko by mal byt skutočne stáť, ako vyzerá mesačný cash flow, a ako sa vyhnúť kúpe, ktorú by si po roku ľutoval.
Začať →Mám 1-5 bytov, chcem ich vyťažiť
Yield analytics, automatické párovanie platieb od nájomcov, orientačný daňový prepočet, denné alerty na príležitosti.
Skúsiť →Mám 10+ bytov, chcem prehľad
Cross-byt portfolio dashboard, daňový prepočet pre celé portfólio raz súhrnne, časové ročné prehľady, mesačné cash flow trendy.
Pozrieť →Free plán bez platobnej karty. Pozri cenník · Mám už účet
📡 Bratislavský trh dnes
2. august 2026Median €/m² (predaj)
3 852 €
z aktívnej ponuky
Median €/m² (prenájom)
14.3 €
mesačne
Hypo sadzba (3y fix)
4.03 %
ECB 2.40 %
Nájomná zmluva na dobu určitú vs neurčitú — výhody.
Doba určitá (typicky 1 rok) ti dáva flexibilitu: môžeš upraviť cenu, vymeniť nájomcu, predať byt. Doba neurčitá je výhodnejšia pre nájomcu (ochrana). Standard je 1 rok s automatickou prolongáciou ak obe strany chcú. Vždy v zmluve uveď výpovednú lehotu (3 mesiace bežne).
Pochopíš, čo robíš — bez Excelu
Všetky kľúčové koncepty s príkladom. Klikni na ikonku a uvidíš ako to vyzerá v praxi pre konkrétny byt.
Yield (výnos)
Ročný nájom delený kúpnou cenou × 100. Bratislavský priemer 2026 je okolo 4,2 %. Vyšší = rýchlejšie sa ti vráti investícia.
Príklad: byt €180 000, nájom €750/mes → yield = (750 × 12) / 180 000 = 5,0 %.
Fair price
Náš model predikuje koľko by mal byt stáť na základe lokality, plochy a izbovosti. „fair_delta" ukáže či cena sedí alebo je odchýlka.
fair_delta = −15 % znamená 15 % pod fair price (potenciálna príležitosť).
Cash flow
Mesačný príjem (nájom) mínus výdavky (predpis, energie, splátka hypotéky). Ide buď do plus (zarábaš) alebo mínus (dofinancuješ z vlastných peňazí).
Príjem 750 € − splátka 480 € − predpis 130 € = +140 €/mes net.
Oslobodenie 500 € + skutočné výdavky
Z úhrnu príjmov z prenájmu je 500 € oslobodených (§ 9 ods. 1 písm. g zákona 595/2003 Z. z.); výdavky sa uplatňujú skutočné (evidencia) a krátia sa pomerom zdaniteľných príjmov. Paušálne výdavky pri prenájme neexistujú (zrušené od 2013).
Príjem 9 000 € − 500 € = 8 500 € zdaniteľné; výdavky 3 000 € × (8 500/9 000) = 2 833 € → základ 5 667 €.
Hypotéka
Splátka = istina + úrok. LTV pre investičný byt typicky max 80 %. Fixácia 3-10 rokov ovplyvní reálne náklady ak sadzby porastú alebo klesnú.
Hypo 144 k € (LTV 80 % na 180 k €) na 25 rokov pri 3,85 % = ~750 €/mes.
Predpis
Mesačná zálohová platba správcovi domu — fond opráv, teplo, voda, energie spoločných priestorov. Bratislavský priemer €100-200 podľa veľkosti.
60 m² byt v paneláku: predpis ~120 € (fond opráv 25 % + zálohy 75 %).
Všetky čísla na jednom mieste
Konsoliduje verejne dostupnú ponuku trhu, prepája tvoje portfólio s bankou, počíta dane orientačne podľa SR zákona.
Investičná analytika
Top yield · Podcenené · Zlacnené · Motivovaní predávajúci. 4 lenses na bratislavský trh. Filter podľa lokality a izbovosti.
Cash flow tracker
Pripoj si svoj FIO účet a platby od nájomcov sa automaticky priradia k bytom (cez VS / IBAN / meno). Žiadne ručné Excel-y.
Daňový prepočet
Orientačný prepočet podľa zákona 595/2003 Z. z. — 19 % sadzba, oslobodenie 500 € raz súhrnne, odpisy 1/40 pre obchodný majetok. Side-by-side osobné vs obchodný majetok.
Cash flow kalendár
Timeline platieb a predpisov — vidíš kedy prišiel nájom, kedy je splatný predpis, kedy sa minulo na opravy. Mesačný / ročný prehľad.
Denný a týždenný brief
Email ráno: nové motivovaní predávajúci, podcenené byty. Týždenný report v nedeľu: tvoj net cash flow, top byty, splatné v ďalšom týždni.
Predpisy parser
Hodíš PDF od správcu (PROGRES, LByty, ďalšie), OCR + parser ho rozbije na položky. Vidíš trendy mesiac po mesiaci.
5 minút. Free plán bez karty.
Free plán pokrýva tvoj prvý byt + 100 sledovaných ponúk. Bez záväzku, kedykoľvek zruš.
Začni teraz →