1/40 ceny nehnuteľnosti ročne (40-rok rovnomerný odpis)
Úroky z hypotéky
plne odpočítateľné
Predpisy + opravy
plne odpočítateľné
Pomerná časť energií
pri kombinovanom nájme — len časť ktorú nájomca neplatí
✓ Výhodný keď výdavky > 40 % príjmu (typicky pri
hypotéke s vysokými úrokmi alebo veľkých opravách).
🏢 Režim 3: SRO (právnická osoba)
Založíš jednoosobové SRO a kupuješ byty cez ňu. Daň
je 21 % zo zisku + 7 % zrážková daň zo dividend pri výplate.
Daň zo zisku (DPPO)
10 % do 100 000 € zdaniteľných príjmov, 21 % do 5 mil. €, 24 % nad (od 2025)
Daň z dividend
7 % zrážková (rezident SR, zisk za rok 2025+)
Effective rate
~16.3 % po výplate (10 % + 7 % z 90 %) vs 19 % osobný režim
Reinvestícia
ak zisk necháš vo firme → platíš iba 10 % DPPO (žiadna dividendovka)
Účtovníctvo
POVINNÉ podvojné — minimum 100-200 €/mes účtovník
Náklady SRO
~500-1000 €/rok (audit, ÚZ, kolky, OR)
Limit výdavkov
žiadny — všetko súvisiace s prenájmom je výdavok
⚠ SRO sa typicky NEoplatí pre menej ako 5 bytov — fixné
náklady na účtovníctvo + audit prevýšia úsporu na dani. Stáva sa
výhodným pri 10+ bytov + pri reinvestovaní zisku (necháš v SRO,
neplatíš 7 % dividendovku).
📜 Licenčná zmluva (pokročilá optimalizácia)
Ak vlastníš byt v osobnom majetku ale máš zároveň SRO,
môžeš:
Prenajať byt SRO-čke cez licenčnú zmluvu (subnájom)
SRO ho ďalej prenajme nájomcovi za trhovú cenu
SRO si odpočíta provízne výdavky (réžia, manažment, IT)
Tebe ako fyzickej osobe ostáva len menšia časť príjmu (40 % paušál stále outoff)
Výsledok: časť zisku ostane v SRO (zdanené 21 %), kde si ho
môžeš reinvestovať bez 7 % dividendovky. Časť ostane
tebe v osobnom režime.
⚠ POZOR — vyžaduje daňového poradcu. Konštrukcia musí byť
obhájiteľná (skutočne SRO niečo robí, nie len pretiahnuť
peniaze). Daňový úrad môže rekvalifikovať ako obchádzanie zákona
(§50a zákona 563/2009 Z. z.) ak je SRO len papierová schránka.
🎯 Rozhodovací strom — kedy aký režim
Situácia
Odporúčaný režim
1-2 byty, bez hypotéky, opravy < 30 % príjmu
Paušál 40 % — najjednoduchšie
1-3 byty s hypotékou (vysoké úroky)
Skutočné výdavky — odpočítaš úroky
3-5 bytov, bez hypotéky, malé opravy
Paušál 40 % stále výhodný
5-10 bytov + hypotéky + chcem reinvestovať
SRO — necháš zisk v firme bez dividendovky
10+ bytov, multi-region, scaling
SRO + licenčná konštrukcia (s poradcom)
Kombinácia bytov + iných investícií (akcie, podnikanie)
Si daňový rezident SR a máš nájom z nehnuteľnosti v zahraničí? Daníš
celosvetový príjem, ale zahraničná daň sa zohľadní.
Metóda závisí od zmluvy s danou krajinou (§45 zákona 595/2003 Z. z.).
📐 Výpočet
Zmluvná metóda
SK daň z nájmu (19 %)
Doplatok v SK
💰 Spolu
Celková daň (zahraničie + SK)
Efektívna sadzba
✓ Zápočet (Česko): zahraničnú daň si započítaš proti
slovenskej — max do výšky SK dane na ten príjem. Doplatíš iba rozdiel.
⚠ Vyňatie (Rakúsko): zahraničný nájom je v SR oslobodený
(doplatok 0 €), ale zvyšuje efektívnu sadzbu na tvoje
ostatné slovenské príjmy (tu zjednodušene neukázané).
⚠ Každá zmluva má vlastnú metódu (SR má 70+ zmlúv o zamedzení dvojitého
zdanenia). Toto je orientačný model pre Česko a Rakúsko — pre inú krajinu
over konkrétnu zmluvu.
⚖️ Disclaimer
Toto NIE je daňové ani právne poradenstvo. Texty sú orientačné výklady
verejne dostupných zákonov SR (595/2003 Z. z., 222/2004 Z. z., 563/2009 Z. z.)
vrátane konsolidačného balíka 2026 ku dňu 30. máj 2026.
DPFO progresívne pásma 2026: 19 % do 43 983 € · 25 % do 60 349 € ·
30 % do 75 010 € · 35 % nad. DPPO firmy: 10 % do 100 000 € · 21 % · 24 %.
Pred konkrétnym rozhodnutím vždy konzultuj s daňovým poradcom
alebo audítorom ktorí poznajú tvoj kompletný kontext (príjmy, ďalšie
investície, rodinný stav, dlhodobý cieľ).