🧮 Kalkulačky

3 kalkulačky pre tvoj prvý (alebo dvadsiaty piaty) byt.

Skús bez registrácie. Predvyplnené príklady ti ukážu ako fungujú. Na real čísla potom vyplň svoj byt. Ukladáme nič kým sa nezaregistruješ.

❄️ Snowball plánovač →

Yield kalkulačka

Aký výnos ti prinesie tento byt?

Kúpna cena (€) Mesačný nájom (€) Plocha (m²)

Výsledok

Gross yield

Ročný nájom

Net yield (po rezerve a dani)

€/m² (predaj)

€/m² (prenájom)

Gross yield = ročný nájom / cena × 100. BA priemer 4,2 %.
Net yield = po odpočítaní rezervy 1 % na opravy + 19 % daň zo zdaniteľnej časti (60 % zárobku po 40 % paušále).

Hypotéka kalkulačka

Mesačná splátka pri anuitnom splácaní.

Kúpna cena (€) Vlastný kapitál (€) Min 20 % pri investičnom byte (LTV 80 %). Úroková sadzba (% p.a.) Doba splácania (roky)

Výsledok

Mesačná splátka

Hypo suma

Úroky celkom

Splatené celkom

Úrok / istina prvý mesiac

Anuitné splácanie = stála mesačná splátka. Prvé roky ide najmä úrok (daňovo odpočítateľné v obchodnom režime), neskôr istina. Stress test: ako vyzerá splátka pri sadzbe +2 %?

Cash flow projektor

Mesačný net + 5-ročná projekcia.

Mesačný nájom (€) Mesačná hypo splátka (€) Predpis správcu (€/mes) Cena bytu (pre rezervu opráv) (€) Rezerva 1 % p.a. → mesačne ~83 € pre 100k byt.

Výsledok

Mesačný net cash flow

Príjem (nájom)

− Hypo splátka

− Predpis

− Rezerva opráv (1 % p.a.)

Ročný net

5-ročná kumulácia

Ráta sa iba operačný cash flow. NIE zhodnotenie kapitálu (rast hodnoty bytu) ani daň. Negatívny CF nie je vždy zlý — pri raste hodnoty 5 % p.a. ti zhodnotenie pokryje doplatky. Pri stagnujúcich cenách je negatívny CF prepad.

Bonita kalkulátor

Koľko si reálne vieš požičať? NBS limity (DTI 8× / DSTI 60 %) + životné minimum.

Mesačný čistý príjem (€) Po odpočítaní dane + odvodov. Pri SRO/živnosti dlhodobý priemer. Existujúce mesačné splátky (€) Kreditná karta, leasing, ďalšie hypotéky, splátkový predaj. Členov domácnosti Vek Max splátkové obdobie = 65 − vek. Pri 28 r. = 37 rokov. Plánovaná akontácia (€) Min 20 % ceny pre investičný byt (LTV 80 %). Predpokladaná hypo sadzba (% p.a.) Aktuálne BA priemer 3,78 % (3y fix, 2026).

Výsledok

Max kúpna cena bytu

Max mesačná splátka (DSTI)

Max výška hypotéky

Doba splácania

Životné minimum (domácnosť)

Disposable po splátke

NBS limity (záväzné pre banky):
• DTI (Debt-to-Income) = max 8× ročný príjem
• DSTI (Debt Service-to-Income) = max 60 % čistého príjmu
• LTV investičný = max 80 %, primary = max 90 %

Životné minimum (2026): 268 € prvá osoba + 146 € každý ďalší (deti 109 €). Banky rátajú s ~95 % použiteľného disposable income na splátku.

⚠ Toto je orientačný prepočet. Reálnu bonitu ti spočíta banka po doložení potvrdení o príjme, výpisov z účtu, kreditnej histórie. Banky majú vlastné scoring modely (každá iný).

Stress test kalkulátor

Čo sa stane keď... Otestuj rezilientnosť tvojho cash flow proti 4 najčastejším scenárom.

Mesačný nájom (€) Aktuálna hypo splátka (€/mes) Aktuálna hypo sadzba (% p.a.) Hypo zostatok (€) Koľko ti ešte ostáva splatiť hypotéku. Predpis (€/mes) Cena bytu (€)

4 stress scenáre

Najhorší scenár

📊 Baseline (aktuálny CF)

📈 Sadzba +2 % (refinancing fail)

🚪 3 mesiace bez nájomcu (vakcia)

🔧 Veľká oprava 5 000 € (havária)

💸 Pokles ceny 15 % (market crash)

Sadzba +2 % simuluje situáciu pri preceňovaní hypotéky (po 3-10 r fixácii). Recalculate splátku z aktuálneho zostatku.
Vakcia = 3 mes bez príjmu, ale výdavky bežia ďalej.
Havária = neočakávaná oprava (kúrenie, voda, fasáda).
Crash = ak by si predal pri -15 % cene, koľko by si stratil.

Inflačný projektor

Akú reálnu hodnotu bude mať tvoj nájom / cena bytu o 5/10/20 rokov? Default 2 % (ECB target), preset scenáre 0/2/5/8 %.

Aktuálna kúpna cena bytu (€) Aktuálny mesačný nájom (€) Inflačná sadzba (% ročne) ECB target 2 %. SR 2026 = ~1.9 %. Predikcia 5y = ~2-3 %. Real growth nájomného (% ročne nad infláciu) BA priemer 0-1 % nad CPI. Konzervatívne 0.5 %. Real growth ceny bytu (% ročne nad infláciu) BA 5y priemer 1-2 % nad CPI.

Projekcia 5/10/20 rokov

Cena bytu o 10 rokov (nominal)

Nájom za 5 rokov

Nájom za 10 rokov

Nájom za 20 rokov

Cena za 5 rokov

Cena za 20 rokov

Reálna kúpna sila 1 € o 10 r.

Nominal = "papierová" cena (pôjde hore o infláciu).
Real = kúpna sila (po odpočítaní inflácie zvyčajne stagnuje).
Real growth = nad infláciou — pri 1 % rast nominal cena o 5 r = +1.01⁵ × pôvodná hodnota nad infláciou.
Tip: realistický scenár pre BA 2026-2036: inflácia 2 %, real-rast cien 1-2 %, real-rast nájmu 0-0.5 %.

Páčia sa ti čísla? Pridaj svoj byt do portfólia.

Po registrácii ti uložíme inputy + computed values. Pridáme automatické párovanie platieb od nájomcov, daňový prepočet, alerty na podcenené ponuky v BA. Free plán pokrýva 1 byt — bez karty.

Vyskúšať zdarma s tvojimi číslami →

Po registrácii predvyplníme prvý byt s číslami z kalkulátora.