🆕 Zmeny v aplikácii

Dlaždica Zhodnotenie ukazuje, o koľko je byt dnes drahší, než si zaplatil. Nevidno v nej však infláciu, nájom, náklady ani úroky z hypotéky. Na detaile nehnuteľnosti preto pribudla nová sekcia 💎 Rast skutočnej hodnoty — hneď nad grafom trhovej hodnoty.

Čo ukazuje

• Skutočný zisk od kúpy v dnešných peniazoch — všetko prepočítané podľa inflácie (Eurostat HICP), takže 100 € z roku kúpy a 100 € dnes sa nesčítavajú, akoby mali rovnakú hodnotu.
• Z čoho sa skladá: reálny rast ceny (o koľko cena predbehla infláciu), nájom mínus náklady, úroky z úveru a to, o koľko inflácia znehodnotila tvoj dlh. Keď je inflácia vyššia ako úrok, úver ťa reálne nestojí nič — appka ti povie, či je to tvoj prípad.
• Graf v čase — skutočný zisk vedľa nominálneho a na kliknutie aj jednotlivé zložky.
• Kontrola s dlaždicou Mesačný net, aby bolo vidno, že čísla sedia.

Čo potrebuje
Dátum kúpy, kúpnu cenu a trhovú hodnotu (odhad alebo zadanú ručne). Hypotéku berieme zo Záväzkov, nájom z histórie nájomcov. Kde údaj chýba, odhadneme ho a v časti „predpoklady" ti povieme, čo doplniť, aby bol výpočet presnejší.

Zhodnotenie po novom vysvetlené
Klikni na Zhodnotenie v dlaždiciach hore — ukáže sa, ako sa číslo počíta na tvojom byte, odkiaľ je trhová hodnota a čo v ňom nie je.

Poznámka: ide o orientačný odhad z tvojich údajov a verejných štatistík, nie znalecký posudok ani daňové poradenstvo. Poplatky pri kúpe a predaji a daň z prenájmu zatiaľ nezapočítavame.

Prijatá kaucia nie je príjem — je to záväzok vrátiť ju nájomcovi. Zdaniteľné je až to, čo si pri vyúčtovaní ponecháš. Daňový prehľad to odteraz počíta sám a appka ťa upozorní, keď je kaucia zaúčtovaná ako nájom.

Kaucia v dani

• Slovensko: časť kaucie ponechaná na nájomné a služby sa pripočíta k príjmom z prenájmu. Časť na náhradu škody len vtedy, keď je byt v obchodnom majetku; inak je oslobodená.
• Česko: pripočíta sa časť ponechaná na škodu. Nájomné je už v zmluvnom nájomnom, takže sa nezdaní dvakrát.
• Rok určuje dátum vyúčtovania kaucie — predvolene deň odovzdania bytu, nie deň, keď vyúčtovanie zapíšeš. Rozpad uvidíš v daňovom prehľade bytu, portfólia aj v PDF.

Kaucia zaúčtovaná ako nájom?
Keď platba v kategórii Nájom vyzerá ako kaucia (suma okolo začiatku nájmu alebo slová „kaucia“, „zábezpeka“, „depozit“), na detaile bytu, v platbách a v dani sa zobrazí výzva s tromi možnosťami: Preradiť na kauciu, Oddeliť kauciu (keď prišla spolu s prvým nájmom) alebo Je to nájomné (výzva pri tejto platbe zhasne). Upozorníme aj na opačný prípad — zálohu vyššiu ako kaucia, v ktorej je schované nájomné.

Automatické zaradenie
Nové platby z FIO aj z CSV so slovami kaucie sa zaradia ako Záloha od nájomcu (prijatá) alebo vrátenie kaucie. Prevod, v ktorom je nájomné aj kaucia, ostane nájmom a appka ponúkne rozdelenie. Prehľady príjmov a výdavkov kaucie nezarátavajú.

Poznámka: staršie platby sa samé neprepínajú — prejdi výzvy na svojich bytoch. Ide o orientačný výpočet, nie daňové poradenstvo.

Keď nájomca odchádza a prichádza nový, doteraz to znamenalo prepísať jeho údaje na byte — a starý nájomca, jeho kaucia aj IBAN tým zmizli. Odteraz má každý byt históriu nájmov a výmenu prevedie krok za krokom sprievodca.

Ako na to
Na detaile bytu v sekcii 👤 Nájomca nájdeš tlačidlá podľa situácie:

• Nájomca odchádza — posledný deň nájmu (aj spätne), ako nájom skončil a čo bude s bytom potom: nový nájomca, hľadanie nového, rekonštrukcia alebo vlastné bývanie.
• Nový nájomca / nástupca — kto, od kedy, nájomné, typ nájmu a kaucia. Nástupca môže nastúpiť hneď na druhý deň.
• Vyúčtovať kauciu — koľko vraciaš, koľko si necháš na nájomné či škodu, prípadne prenos do ďalšej zmluvy. Pri českých bytoch aj úrok z kaucie.
• Zmena zmluvy od dátumu — nové nájomné alebo predĺženie bez straty histórie.
• Opraviť údaje a zrušenie výpovede, nástupcu alebo naplánovanej zmeny.

Čo sa deje na pozadí
Budúci odchod či nástup sa v bonite, cash flow a prehľadoch prejaví až v daný deň — počas výpovednej lehoty sa nájom ráta ďalej. Na karte bytu ťa upozorníme, keď sa blíži koniec nájmu bez nástupcu, keď je kaucia ešte nevyúčtovaná (na Slovensku zaniká nárok na náhradu škody 6 mesiacov po vrátení bytu) alebo keď končí zmluva na dobu určitú.

Súkromie
Bývalého nájomcu môžeš v histórii anonymizovať — mená a kontakty sa zmažú, obdobie a sumy ostanú. Osoba v konte, ktorá má právo len čítať, vidí pri bývalých nájomcoch iba meno, obdobie a nájom.

Poznámka: údaje nájomcu a nájomné sa už neupravujú v klasickom formulári bytu, ale cez tento sprievodca — aby sa história nedala omylom prepísať. Platby od bývalého nájomcu po odchode sa zatiaľ môžu objaviť v Nezaradených; priraď ich ručne.

Zoznam dražieb ukazoval aj tie, ktoré sa už dávno konali — a keďže predvolené zoradenie je podľa najväčšej zľavy, práve tie staré sa usadili navrchu. Reálne bolo zo 154 zobrazených dražieb 103 už po termíne, najstaršia spred takmer troch mesiacov.

Čo sa zmenilo
Zoznam teraz ukazuje iba dražby, ktorých termín ešte nenastal. Dražba s dnešným dátumom alebo bez uvedeného termínu ostáva viditeľná — nemá zmysel schovávať niečo, čo ešte môže prebehnúť.

Prečo sa to dialo
Príznak „aktívna" sa vyhodnocoval iba vo chvíli, keď sme oznámenie stiahli z Obchodného vestníka. Oznámenie sa však zverejňuje týždne pred samotnou dražbou, takže sa k záznamu už nikto nevrátil — dražba prebehla a v aplikácii visela ďalej. Odteraz o tom rozhoduje priamo dátum konania a denný import príznak navyše dorovná.

Poznámka: samotné sťahovanie dražieb fungovalo celý čas správne — beží denne a zachytáva oznámenia priebežne. Problém bol iba v tom, že staré sa z výpisu nikdy nestratili.

Keď si nehnuteľnosť kúpiš za vlastné a plánuješ na ňu hypotéku, appka ťa teraz vedie sama — a hlavne si už neprotirečí.

Karta bytu ti povie, čo treba spraviť
V prehľade portfólia pribudol štítok stavu financovania. Plán hypotéky, ktorý dozrel alebo ktorému sa zatvára 12-mesačné okno od kúpy, sa ozve sám — nemusíš si naň spomenúť. Zároveň na prvý pohľad rozoznáš byt na hypotéke od bytu za vlastné.

Opravili sme štyri miesta, kde appka hovorila dve veci naraz

• Bonita v čase počítala tú istú hypotéku dvakrát — raz ako reálny úver a raz ako plán, ktorý si zabudol odškrtnúť. Tvoja úverová kapacita v grafe preto stúpne na správnu hodnotu. Nie je to nová funkcia ani chyba — len sme prestali odpočítavať jeden úver dvakrát.
• Načerpanie hypotéky sa cez sprievodcu na stránke Platby ukladalo so záporným znamienkom, takže tranža spadla medzi výdavky.
• Karta bytu ukazovala „—" v položke „V hypotéke", hoci KPI nad ňou svietilo plnú sumu.
• Týždenný e-mail rátal tranžu úveru medzi bežné príjmy vedľa nájmu.

Menej klikania
Formulár úveru sa predvyplní podľa nehnuteľnosti, z ktorej prichádzaš (názov aj krajina — česká nehnuteľnosť už nedostane eurový úver), a po uložení ťa vráti späť na byt, kde stačí potvrdiť, že šlo o realizáciu plánu. Výzva teraz konkrétny úver aj pomenuje a nepremaže voľbu „Kombinované financovanie".

Keď si na nehnuteľnosť kúpenú za vlastné zdroje reálne vezmeš hypotéku, appka ti s tým teraz pomôže — doteraz si musel sám prísť na to, že treba prepnúť dve políčka v dvoch rôznych sekciách.

• Na detaile bytu pribudla priama akcia „＋ Zaznamenať hypotéku" — predtým o úvere stránka mlčala, kým nejaký nemala.
• Odkaz už predznačí správnu nehnuteľnosť v novom záväzku, nemusíš ju hľadať v zozname všetkých.
• Keď na byte svieti plán hypotéky a zároveň už máš reálny úver, appka sa spýta „Bol tento úver realizáciou plánu?" — jedno kliknutie a plán sa uzavrie, financovanie sa prepne na hypotéku.
• Na stránke Platby sa načerpanie a splátka úveru už nerátajú medzi príjmy a výdavky z prenájmu. Majú vlastnú kartu „Financovanie", takže mesačný nájom 700 € ti už nezanikne vedľa tranže 150 000 €.

Zámerne sa pýtame, namiesto aby sme prepínali sami: úver na byte môže byť aj spotrebný alebo len zábezpeka za niečo iné.

V kategóriách platieb pribudli Načerpanie hypotéky/úveru a Splátka hypotéky/úveru.

• Načerpanie úveru sa už nemieša s príjmami z prenájmu — mesačné aj ročné prehľady ho z cash flow správne vynechajú.
• Splátku úveru v prehľadoch nesie záväzok (Profil → Záväzky), platba je len jej bankový odraz — nič sa nepočíta dvakrát.
• FIO import rozpozná úverové transakcie automaticky: prijatá tranža = načerpanie, odchádzajúca platba = splátka.

Tip: podpísanú hypotéku zapíš v Profil → Záväzky — prepojí sa s nehnuteľnosťou, bonitou aj časovou osou.

Deň po Bardejove pribúda Poprad — už 13 miest v Reality Investor.

• Sledujeme celú ponuku bytov vrátane štvrtí Centrum, Juh, Západ, Východ, Veľká, Spišská Sobota a Matejovce.
• Popradský trh je najväčší z nových miest (~350 aktívnych ponúk) — čoskoro preň pribudne aj férová cena z nášho modelu.
• Prepínač mesta vo feede, mapa aj štatistiky fungujú okamžite; Poprad si môžeš nastaviť ako domovské mesto v Nastaveniach.

Reality Investor pokrýva už 12 miest — pribudol Bardejov (UNESCO).

• Sledujeme ponuku bytov z portálov pre celé mesto vrátane štvrtí Centrum, Vinbarg, Obrancov mieru a Bardejovské Kúpele.
• Inzeráty nájdeš vo feede cez prepínač mesta, na mape aj v štatistikách.
• Bardejov si môžeš nastaviť ako domovské mesto v Nastaveniach — dashboard, brief a alerty sa prispôsobia.

Registračný formulár je odteraz chránený overením Cloudflare Turnstile — moderná náhrada CAPTCHA, ktorá je pre ľudí takmer vždy neviditeľná (žiadne opisovanie textov ani klikanie na semafory).

• Skutočný návštevník si nič nevšimne — overenie prebehne automaticky na pozadí.
• Registrácie botov a spamové účty sa zastavia ešte pred vytvorením konta.
• Pri výpadku overovacej služby registrácia funguje ďalej — dostupnosť má prednosť.

Časová os bonity teraz zohľadňuje tvoje skutočné narodeniny. NBS znižuje maximálny DTI násobok o 0,25× za každý rok veku nad 40 (pri úvere presahujúcom vek 65) — doteraz graf tento schod kreslil na výročie otvorenia projekcie, po novom padne presne na mesiac narodenín (pri spolužiadateľoch podľa najstaršieho z nich).

• Hlavička Bonity už neukazuje všeobecné DTI 8×, ale tvoj efektívny strop podľa veku (napr. 46 rokov → 6,5×) — s vysvetlením v tooltipe vrátane finty s kratšou splatnosťou do 65 rokov.
• DSTI popis spresnený: na Slovensku sa 60 % počíta z čistého príjmu po odpočítaní životného minima; v ČR platí prah 40 %.

Vyplň dátum narodenia v Nastaveniach → osobný profil, aby graf schodil na správny mesiac.

Druhé kolo overovania bankových metodík (august 2026) spresnilo, ako banky uznávajú príjem majiteľa s.r.o. zo zisku firmy.

Čo sa zmenilo:

• Zisková metóda = 100 % čistého zisku: banky, ktoré metódu akceptujú (SLSP, VÚB, Tatra, UniCredit), počítajú celý zisk po zdanení × tvoj podiel — bez krátenia. Doteraz sme konzervatívne krátili na 80–95 %, takže ak máš príjem zo zisku s.r.o., tieto banky ti teraz ukážu viac.
• Kto ziskovú neakceptuje, ukazuje 0: ČSOB a 365.bank metódu neponúkajú, mBank vyžaduje zisk reálne vyplatený (vtedy použi dividendovú metódu), Komerční banka (CZ) príjem z podielu na zisku nepočíta vôbec.
• UniCredit: zisk priemeruje až za 36 mesiacov — pre mladé firmy sa preto odomkne neskôr (časová os to zohľadňuje).
• VÚB a obrat: overené — VÚB obratovú metódu akceptuje (55 % z tržieb do 80 000 €), ale pozor: pri s.r.o. plná sadzba platí len pri 100 % podiele; nad 80 000 € uznáva len 12 % — najmenej na trhu. UniCredit obratovú metódu z čistého obratu s.r.o. neponúka.

Hodnoty vychádzajú z maklérskych metodík a oficiálnych podkladov bánk (júl–august 2026). Sú orientačné — pred žiadosťou o úver ich over s maklérom.

Percentá, ktorými banky uznávajú príjmy zo živnosti, s.r.o., prenájmu či zahraničia, sme prepísali podľa reálnych metodík jednotlivých bánk (overené z maklérskych manuálov a oficiálnych zdrojov, august 2026).

Čo sa zmenilo:

• Živnosť a s.r.o. obrat: každá banka má teraz svoje reálne percento vrátane pásiem podľa výšky obratu (napr. SLSP 60 % do 35 000 €, VÚB 55 % do 80 000 €, Tatra štandardne 20 %). Doteraz sme mali jednotné odhady — pri niektorých bankách výrazne nadhodnotené.
• Stropy podnikateľského príjmu: Tatra akceptuje podnikateľský príjem max ~5 500 €/mes, SLSP ~5 000 €/mes — porovnanie bánk to teraz zohľadňuje.
• Čo banky neakceptujú, ukazujeme ako 0: Prima banka príjem z s.r.o. a z prenájmu, mBank obratovú metódu, ČSOB a 365.bank dividendy z vlastnej s.r.o.
• Prenájom a zahraničný plat: percentá per banka podľa reálnej praxe (napr. SLSP uznáva 100 % čistého zahraničného platu, ČSOB 85 %).
• Dividendy bez dvojitého krátenia: pri dividende zadávaš sumu, ktorá ti reálne prišla na účet — tá je už po zrážkovej dani, takže z nej už nič ďalšie neodpočítavame (doteraz sa zrážka omylom počítala druhýkrát).

Poradie bánk v porovnaní sa ti preto mohlo zmeniť — teraz odráža, kde s tvojím typom príjmu reálne pochodíš. Hodnoty sú orientačné (metodiky bánk sa menia), pred žiadosťou o úver ich over s maklérom.

Bonita po novom počíta uznaný príjem tak, ako to reálne robia banky — z čistého príjmu (po dani a odvodoch), presne podľa opatrenia NBS č. 10/2016.

Čo sa zmenilo:

• Pri zamestnaní, plate zo zahraničia a dividendách banka uznáva ~100 % čistej mzdy — doteraz sme počítali z hrubej, takže porovnanie bánk a časová os ukazovali zamestnancom o ~30 % vyššiu sumu, než by banka schválila.
• Príjmy zo živnosti a s.r.o. (percento z obratu či zisku) sa nemenia — tam banky koeficientom odvodzujú čistý príjem priamo z obratu/zisku.
• Pri príjmoch z s.r.o. sa v porovnaní bánk po novom zohľadňuje aj tvoj obchodný podiel vo firme.
• „Max kúpna cena" a tabuľka bánk si teraz zodpovedajú — je to jedno a to isté počítanie.

Nižšie číslo nie je sprísnenie — je to oprava. Doterajšie vyššie číslo by ti žiadna banka nepotvrdila.

Prešli sme výpočet bonity riadok po riadku proti opatreniu NBS č. 10/2016 a našli štyri miesta, kde sme počítali inak, než počíta banka. Všetky štyri smerovali rovnako — ukazovali sme vyššiu sumu, než by ti banka schválila. Opravili sme ich.

Číslo, ktoré teraz vidíš, je nižšie. Nie preto, že by sme sprísnili pravidlá, ale preto, že to predošlé banka nepotvrdila. Radšej ti to povieme teraz než pri žiadosti.

Čo sa zmenilo:

• Stresová prirážka +2 percentuálne body. Banka musí zo zákona overiť, či splátku utiahneš aj pri sadzbe o 2 body vyššej (§ 4 ods. 2). Nerátali sme s tým vôbec. Nie je to plošné zníženie — výsledná sadzba je zastropovaná na 6 %, pri fixácii nad 10 rokov stačí prirážka 1 bod, a pri krátkej splatnosti prirážka nehryzie vôbec.
• Celková zadlženosť sa porovnáva s ČISTÝM príjmom, nie s hrubým (§ 8a ods. 1). Osemnásobok hrubej mzdy je o štvrtinu vyšší strop než osemnásobok čistej.
• Na splátky smie ísť 60 % z toho, čo ostane po životnom minime — nie 60 % z celého príjmu (§ 2 ods. 5). Zároveň sme aktualizovali sumy životného minima na tie platné od 1. júla 2026.
• Existujúca hypotéka s dlhou splatnosťou ťa zaťaží viac, než platíš. Pri zostatkovej dobe nad 8 rokov predpis dovoľuje navýšiť splátku o percento rovné zostatkovej dobe v rokoch (§ 2 ods. 10). V prehľade nákladov aj naďalej vidíš skutočnú splátku — navýšená ide len do posudzovania bonity.

Pre české nehnuteľnosti sme opravili limity ČNB: DTI a DSTI už nie sú záväzné (ČNB ich vypla v rokoch 2023 a 2024), platia len odporúčané prahy 8 a 40 %.

Keď je tvoj strop daný prirážkou a nie ponúkanou sadzbou, ukáže sa pri výsledku ako limit 🧪 stres. Podrobnosti aj s paragrafmi nájdeš pod tlačidlom ⓘ Pravidlá na časovej osi bonity.

Časová os bonity doteraz držala dlh na mieste až do dňa, keď úver skončil — a až tam krivka skočila. Realita je plynulá: každá splátka ukrojí kus istiny, takže priestor na ďalší úver rastie každý mesiac. Krivka to teraz ukazuje.

Koniec fixácie už nie je len značka. Ak máš pri hypotéke vyplnený dátum konca fixácie a úrokovú sadzbu, prepočítame splátku zo zostatku k tomu dátumu na zvyšnú dobu aktuálnou trhovou sadzbou (3,9 % — priemer NBS pre nové hypotéky s fixáciou 5+ rokov, jún 2026). Uvidíš to ako čiarkovanú čiaru v grafe a kartu s číslami: o koľko stúpne alebo klesne splátka a čo to spraví s bonitou.

• Úrok pri úvere vypĺňať nemusíš — ak máš zadaný zostatok, splátku a splatnosť, dopočítame ho a použijeme na pokles dlhu. Na scenár po refixe ho ale potrebujeme skutočný: ak máš v splátke zarátané poistenie, odvodená sadzba vyjde privysoko a scenár by ukázal zlacnenie namiesto zdraženia. Vtedy ťa na to karta upozorní.
• Kreditná karta a povolené prečerpanie neamortizujú — rámec sa splácaním neznižuje a banka ho registruje celý.
• Hlavná krivka ostáva na tvojej dnešnej splátke. Refix je porovnanie, nie prepísanie.

Plánovaný predaj počítal doteraz s hrubou cenou: koľko dostaneš mínus čo doplatíš banke. Z tej sumy ti však ešte odíde provízia realitky a — ak nehnuteľnosť nevlastníš dosť dlho — daň zo zisku. Teraz to model ráta.

Rozdiel nie je kozmetický. Byt za 245 000 €, kúpený pred dvoma rokmi za 180 000:

• provízia 4 % + DPH → 12 054 €
• daň zo zisku (progresívne 19–35 %) → 10 568 €
• zdravotné odvody 16 % zo zisku → 8 452 €
• spolu 31 194 €, teda 12,7 % z ceny

Ten istý byt držaný päť rokov: 12 174 €. Rozdiel 19 000 € je len o tom, kedy predáš.

Oslobodenie sa počíta od vkladu do katastra, nie od podpisu zmluvy — pri hranici testu to rozhoduje. Ak si nehnuteľnosť zdedil v priamom rade alebo máš iný dôvod na oslobodenie, ktorý z dát nevyčítame, zaškrtni to v detaile nehnuteľnosti.

Províziu si nastav podľa svojej dohody. Default sú 4 % bez DPH (trhový štandard 3–5 %, v Bratislave a Košiciach skôr 2–4 %) s minimom 2 000 €, ktoré realitky bežne účtujú — pri lacnejšom byte tak vyjde vyššie percento, než by ste čakali. Nula znamená, že predávaš bez realitky. Energetický certifikát rátame vždy, je to zákonná povinnosť predávajúceho.

Máš byt v Česku? Tam platí iný časový test — 10 rokov pre nehnuteľnosti nadobudnuté od 1. 1. 2021, 5 rokov pre staršie. Zato sa v ČR z predaja neplatí zdravotné ani sociálne poistenie.

Sadzby sú overené z konsolidovaných znení zákonov k augustu 2026. Je to orientačný odhad, nie daňové poradenstvo — zisk sa spočítava s ostatnými príjmami, takže časť môže spadnúť do vyššieho pásma a reálna daň byť vyššia.

Časová os bonity vie odpovedať na dve otázky, ktoré si pred ďalšou hypotékou kladie asi každý.

💸 Čo ak doplatím? Pod grafom je rebríček tvojich záväzkov zoradený podľa toho, čo sa najviac oplatí doplatiť. Pri každom vidíš, koľko hotovosti to stojí, o koľko ti stúpne bonita a koľko ti to uvoľní z mesačnej splátky. Kľúčové číslo je posledné: +X € bonity na každých 1 000 €, ktoré do toho dáš — podľa neho sa rozhoduje.

Klikni na riadok a na graf pribudne zelená čiarkovaná krivka „po doplatení" vedľa tej tvojej. Hlavná krivka ostáva, aby si videl rozdiel.

Jeden prípad stojí za pozornosť: nevyčerpaná kreditka. Banka ti do bonity ráta celý schválený rámec, nie to, koľko si minul — takže ak ju nepoužívaš, stačí ju zrušiť a bonita stúpne bez toho, aby si zaplatil čokoľvek. Takéto položky sú v rebríčku navrchu ako zisk zadarmo.

🏷️ Plánovaný predaj. V detaile nehnuteľnosti (sekcia Financovanie) zapneš „Plánujem predať", zadáš dátum a cenu — a na grafe uvidíš, čo to s tvojou kapacitou spraví. K dátumu predaja sa doplatia úvery, ktoré na nehnuteľnosti viaznu, a zvyšok ceny sa pripočíta k akontácii.

Model počíta aj s vecami, ktoré sa ľahko prehliadnu:

• stratíš nájom z predanej nehnuteľnosti — to bonitu znižuje, takže sa to ráta proti equity
• úver krytý viacerými nehnuteľnosťami predajom jednej nezaniká; banka drží tie ostatné a doplatí sa až pri predaji poslednej
• hypotéka, ktorú si na byte plánuješ vziať, sa pri predaji doplatí a zníži výťažok
• ak by bol dlh vyšší než cena, schodok znižuje akontáciu — predaj pod vodou nevyzerá ako zisk

Cenu môžeš nechať prázdnu — vezme sa odhad trhovej hodnoty. Je to hrubá cena: bez provízie realitky a prípadnej dane z predaja.

Graf Bonita a hypotéky v čase teraz ukazuje aj to, čo ťa o bonitu oberá — a dokedy.

Čiarkovaná čiara = tvoja bonita bez záväzkov. Farebné pásma pod ňou sú jednotlivé záväzky: hypotéka, spotrebák, kreditka. Šírka pásma = ako dlho ťa záväzok ťaží, výška = o koľko ti znižuje maximálnu kúpnu cenu. Na hover vidíš presné čísla.

Koniec záväzku sa konečne prejaví na krivke. Keď hypotéku doplatíš alebo refinancuješ, jej splátka vypadne z DSTI a zostatok z DTI — plná krivka v tom mesiaci skočí hore (fialová ↑ značka). Doteraz graf ukazoval len značku, krivka ostávala plochá.

Čo z toho vyčítaš na prvý pohľad:

• ktorý záväzok ťa reálne brzdí — najväčšie pásmo je hneď pod čiarkovanou čiarou
• kedy sa ti uvoľní kapacita — pásmo sa zavrie k splatnosti záväzku
• či sa oplatí doplatiť skôr — vidíš presne, koľko bonity ti ktorý úver drží

Kreditky a kontokorenty nemajú koniec — banka ráta záťaž z limitu, kým rámec nezrušíš. Rozklad vypneš prepínačom „Záväzky" nad grafom.

Pri záväzku sa teraz dá rozlíšiť, či nehnuteľnosť úver financoval, alebo ju banka len drží v zálohu. Doteraz to bolo jedno a to isté.

Najčastejší prípad, kde to prekáža: spotrebný úver na akontáciu. Byt naozaj pomohol zaplatiť, takže jeho splátka patrí do cash flow tej nehnuteľnosti — ale banka na nej záložné právo nemá. Appka ho napriek tomu rátala do zaťaženia nehnuteľnosti, čím ti zbytočne znižovala voľný priestor na ďalšiu hypotéku.

V zozname nehnuteľností pri záväzku sú teraz dva samostatné prepínače:

• 🎯 financovaná — úver ju zaplatil, nesie jeho splátku v cash flow
• 🔒 založená — banka na nej má záložné právo, vstupuje do LTV

Bežná hypotéka na vlastný byt je oboje. Spotrebák na akontáciu býva len financujúci. Nehnuteľnosť, ktorou ručíš za úver na inú, je len založená.

Príklad: byt s hypotékou 150 000 € a spotrebákom 20 000 € na akontáciu má v cash flow obe splátky, ale zaťaženie nehnuteľnosti je 150 000 € — nie 170 000 ako predtým.

Existujúce záväzky sa nemenia; všetky naviazané nehnuteľnosti ostávajú označené ako založené, presne ako doteraz.

Ak si jedným úverom vyplatil viac nehnuteľností, appka to doteraz nevedela zachytiť. Označiť si mohol len jednu ako financovanú — tá niesla celú splátku a ostatné vyzerali, akoby na nich nič neviselo. Súčet za portfólio sedel, ale čísla pri jednotlivých bytoch nedávali zmysel.

Teraz môžeš označiť viac financovaných nehnuteľností a rozdeliť ich podielom. Splátka, dlh aj úroky sa medzi ne rozdelia v rovnakom pomere.

Príklad: konsolidovaný úver 1 200 €/mes rozdelený 60/40 → prvý byt nesie 720 €, druhý 480 €. Súčet vždy sedí na splátku úveru.

• Percentá sa pýtajú až od druhej financovanej nehnuteľnosti — pri jednej je odpoveď zrejmá.
• Nechať ich prázdne znamená rozdeliť rovnomerne; je tam aj tlačidlo, ktoré to spraví za teba.
• Ak podiely nedajú dokopy 100 %, uloženie neprejde. Je to takmer vždy preklep a tichá oprava by ti skreslila cash flow.

Nehnuteľnosť, ktorá úver len zabezpečuje, naďalej nenesie nič — banka na nej má záložné právo, ale úver ju nefinancoval.

Bežné hypotéky na jednu nehnuteľnosť sa nemenia.

Ak si na byt zapol Plánujem hypotéku a potom si ju naozaj zobral, tvoja úverová kapacita klesla dvakrát — raz za plán a druhýkrát za splátku toho istého úveru. Stačilo zabudnúť odškrtnúť políčko.

Opravené: strop plánu sa teraz zníži o dlh, ktorý na nehnuteľnosti už visí. Zrealizovaný plán tak nemá z čoho čerpať a bonitu už nezráža.

Dôležité je, že sa tým nezruší niečo, čo zrušiť nechceš. Ak ti hodnota nehnuteľnosti narástla a starú hypotéku máš čiastočne splatenú, voľný priestor reálne existuje a plán ho ukáže — len presnejšie než doteraz. Príklad: znalecká 300 000 €, na byte visí 90 000 € → plán počíta so 150 000 €, nie s 240 000 €.

Do voľného priestoru sa ráta aj úver, ktorý byt len zabezpečuje (financuje inú nehnuteľnosť). Banka sa pozerá na záložné právo, nie na to, čo úver kúpil.

Plán sa nikde nemaže ani nevypína — mení sa len jeho vplyv na výpočet.

Ak refinancuješ hypotéku, v tom roku platíš úroky dvom bankám — starej do dňa splatenia a novej od neho. Doteraz appka po označení starého úveru za splatený zarátala do daňového odpočtu len tie nové. Prišiel si tak o časť nákladu práve v roku, keď je úrokov najviac.

Opravené. Daňový prehľad teraz počíta úroky oboch úverov za rok, v ktorom reálne bežali.

Aby to bolo možné rozlíšiť, pribudlo pri záväzku pole Splatený dňa. Vypĺňať ho nemusíš — keď úver označíš za splatený, doplní sa dnešný dátum sám. Ak si ho splatil skôr, dátum prepíš a odpočet sa prepočíta.

Na bonitu to vplyv nemá: splatený úver ti naďalej neznižuje úverovú kapacitu. Sú to dve rôzne otázky — daň sa pýta, koľko si zaplatil, banka, koľko ešte dlhuješ.

Záväzky sa dajú prepnúť na tabuľku. Rovnaký prepínač, aký má portfólio — karty pre prehľad, tabuľka keď chceš porovnávať čísla vedľa seba. Voľba si pamätá, ako si ju nechal.

Tabuľka ukazuje naraz typ, veriteľa, založené nehnuteľnosti, zostatok, splátku, úrok, LTV aj termíny. Pri viacerých úveroch je to výrazne rýchlejšie než prechádzať karty.

Okno „Upraviť záväzok" bolo rozbité a je opravené. Vo formulári zívali dve prázdne diery, názvy nehnuteľností sa lámali na tri riadky a tlačidlo Uložiť bolo odscrollované mimo obrazovky. Formulár je teraz o štvrtinu kratší, zoznam nehnuteľností sa vojde na riadok a Uložiť je prilepené na spodku — dostupné bez ohľadu na to, ako dlhý formulár je.

Detail bytu mal financovanie roztrhnuté na dve miesta. Spôsob financovania a plán hypotéky boli riadky kdesi medzi adresou a plochou, zatiaľ čo evidované úvery mali vlastnú sekciu nižšie.

Hypotéka je pritom súčasť financovania, nie samostatná téma. Teraz je všetko v jednej sekcii Financovanie — v prehľade aj vo formulári:

• ako je nehnuteľnosť financovaná — vlastné zdroje, hypotéka alebo kombinácia
• aké úvery na nej reálne visia, vrátane rozlíšenia, ktorý ju financuje a ktorý ju len zabezpečuje
• plán hypotéky, ak si ju na byt chceš vziať až neskôr

Samotné úvery sa naďalej upravujú v Záväzkoch. Jeden úver môže viazať viac nehnuteľností, takže dáva zmysel, aby mal jedno miesto pravdy — inak by sa čísla v portfóliu a v bonite skôr či neskôr rozišli.

Sledujeme 11 slovenských miest, ale štatistiky, trendy a denné notifikácie doteraz počítali z Bratislavy — alebo miešali všetky mestá dokopy. Od teraz sa riadia tým, kde investuješ ty.

Nastav si svoje mesto v Nastaveniach → Osobný profil. Nastaví sa aj automaticky podľa prvého bytu, ktorý si pridáš.

Štatistiky a Trend trhu majú prepínač mesta — a keď si vyberieš iné, dá sa taká stránka rovno zdieľať odkazom.

Dashboard, denný prehľad aj notifikácie ukazujú tvoje mesto. Košičan už nedostane bratislavské tipy.

Presnejšie čísla. Medián ceny za m² naprieč jedenástimi mestami nič nehovorí — Bratislava a Martin sú dva rôzne trhy. Rovnako výnos: nájomné porovnateľné sa teraz berú výhradne z toho istého mesta.

Opravené aj tri staršie chyby, ktoré sme pri tom našli: 3D graf a heatmapa v Trende trhu miešali do stĺpca „Staré Mesto" dáta zo šiestich miest naraz, grafy pre novšie mestá ukazovali prázdne mesiace a v Košiciach sa do rebríčka nevošlo 5 mestských častí.

Doteraz sa hypotéka evidovala schovaná v detaile bytu a spotrebné úvery sa nedali zadať vôbec — hoci banka ich do bonity počíta rovnako. Teraz majú vlastné miesto.

Nová sekcia Záväzky (v menu pod Bonitou) — hypotéky, spotrebné úvery, pôžičky, leasingy aj kreditné karty na jednom mieste, s prehľadom koľko z bonity zaberajú.

Jedna hypotéka, viac nehnuteľností — a naopak. Pri každom úvere označíš, ktorá nehnuteľnosť je financovaná a ktoré sú len zábezpeka. Splátku v cash flow nesie iba tá financovaná, takže sa ti nezdvojuje.

Spotrebné úvery znižujú bonitu — pribudli do výpočtu maximálnej hypotéky aj do porovnania bánk. Pri kreditkách a kontokorentoch sa počíta celý schválený rámec, nie čerpaná suma — presne ako to robí banka.

Časová os vie o koncoch úverov — keď úver doplatíš, splátka vypadne a kapacita v tom mesiaci skočí hore. Vidíš aj blížiaci sa koniec fixácie.

Príjmy majú vlastnú stránku — sekcia sa presunula z Bonity, ktorá teraz ukazuje hlavne výsledky. Pridávanie príjmov, AI extrakt z daňového priznania aj vyhľadávanie s.r.o. v registri nájdeš v menu pod Bonitou.

AI Bonita Booster si pamätá poslednú radu — po otvorení stránky sa automaticky načíta posledná analýza aj s dátumom. Ak sa medzičasom zmenili tvoje príjmy alebo je rada staršia ako týždeň, uvidíš upozornenie a jedným klikom si ju prepočítaš.

České nehnuteľnosti sa počítajú správne — splátky a nájmy v CZK sa do bonity a AI analýzy prepočítavajú do EUR aktuálnym kurzom (predtým sa suma v korunách omylom brala ako eurá).

Upgrade plánu jedným klikom — z Free sa dostaneš rovno na Premium bez medzikroku cez Pro. Prechody medzi plánmi už nevytvárajú duplicitné predplatné a zmena plánu sa vždy správne prejaví v aplikácii.

Čistejšie inzeráty — opravili sme prípady, keď sa predajná a prenájmová verzia toho istého inzerátu navzájom prepisovali (zlé ceny), a z bratislavského prehľadu sme odstránili omylom zaradené inzeráty z Kysuckého Nového Mesta.

Dve opravy výpočtov, ktoré ste mohli vidieť ako nesedeace čísla:

Porovnanie s fér cenou po zmene ceny. Keď predajca zmenil cenu (alebo portál opravil preklep), odchýlka od fér ceny sa neprepočítala a ukazovala hodnotu zo starej ceny — až do najbližšieho víkendu. Inzerát s opravenou cenou tak mohol vyzerať ako extrémne podcenený a plával navrchu zoznamu aj v denných upozorneniach. Odteraz sa odchýlka prepočíta okamžite pri zmene ceny; opravili sme aj 454 existujúcich inzerátov.

Poistenie v mesačnom rozpise nákladov. Poistenie sa platí zvyčajne raz ročne, ale do mesačného cash flow sa počítalo celou sumou. Teraz sa započíta pomerná časť — pri ročnej platbe 1/12, pri polročnej 1/6, pri kvartálnej 1/3. Kadenciu rozpoznáme automaticky z vašich platieb, nič nastavovať netreba. Opravený je aj ročný prehľad.

Hĺbková kontrola odhalila, že sme z veľkých mestských častí videli len časť ponuky — scraper čítal len prvých 7 strán výsledkov (Staré Mesto ich má 28) a starý cenový filter púšťal len byty do 300 000 €. Oboje je opravené:

• Prechádzame všetky strany výsledkov na všetkých portáloch, pri každom z 3 denných kôl — inzerát sa zachytí bez ohľadu na to, ako hlboko ho portál zaradí
• Zrušený cenový strop — v ponuke už uvidíš aj prémiové byty nad 300 000 €, luxusné prenájmy, malé garsónky aj veľkometrážne byty (predtým ticho filtrované)
• Portály sťahujeme paralelne — viac dát za rovnaký čas, bez zvýšenia záťaže jednotlivých webov
• Prvé kolá pridali +6 600 inzerátov; Staré Mesto narástlo z 230 na ~750 aktívnych ponúk

Pozn.: fér cena pre byty nad 300k sa spresní po najbližšom víkendovom pretrénovaní modelu (teraz je odhad orientačný).

Doteraz sa férová cena (odhad ML modelu) počítala raz denne v skorých ranných hodinách — inzeráty, ktoré pribudli cez deň, čakali na porovnanie až do ďalšieho rána. Práve čerstvé inzeráty sú pritom najcennejšie.

• Fér cena a odhad rýchlosti predaja sa teraz dopočítajú do pár minút po každom scrape kole (ráno, obed, večer)
• V zozname „Nové" tak badge s odchýlkou od férovej ceny uvidíš aj pri inzerátoch z dnešného dňa
• Inzeráty bez uvedenej ceny alebo výmery porovnanie mať nemôžu (nie je čo porovnávať)

Pozn.: pre nové mestá (Žilina, Nitra, …) sa fér cena zapne po najbližšom nedeľnom pretrénovaní modelu.

Najväčšie rozšírenie pokrytia v histórii appky: k Bratislave, Košiciam a Martinu pribudlo naraz 8 nových miest — Žilina, Nitra, Banská Bystrica, Prešov, Trnava, Nové Mesto nad Váhom, Senec a Dunajská Streda.

• Takmer 4 000 nových inzerátov hneď v prvý deň — čerstvé ponuky z nových miest pribúdajú 3× denne ako doteraz.
• Prepínač miest v inzerátoch aj na mape — vyber si mesto a filtruj podľa jeho mestských častí (Žilina ich má 20, Prešov 16...).
• Mestské časti a mapa — inzeráty sa automaticky zaraďujú do štvrtí (Vlčince, Fončorda, Sekčov, Klokočina...) a zobrazujú na mape mesta.
• Fér cena pre nové mestá sa naučí z dát v priebehu niekoľkých dní — modely sa trénujú pre každé mesto zvlášť, aby bratislavské ceny neskresľovali Prešov.

Investuješ mimo Bratislavy? Odteraz máš prehľad o trhu vo svojom meste na jednom mieste.

Prešli sme celú aplikáciu očami prvého platiaceho zákazníka a opravili všetko, čo stálo v ceste:

• Jasné hlášky pri limite plánu — keď narazíš na limit svojho plánu (počet nehnuteľností alebo bankových účtov), formulár ti to povie ľudsky a ponúkne odkaz na cenník. Žiadne záhadné „skús znova".
• Presné daňové informácie — opravili sme zastaranú zmienku o „40 % paušále pri prenájme" (zrušený už v roku 2013). Daňové stratégie teraz porovnávajú skutočné režimy: prenájom mimo obchodného majetku, v obchodnom majetku a s.r.o. — vrátane oslobodenia 500 € a pomerovania výdavkov podľa metodiky Finančnej správy.
• Rýchlejšie a spoľahlivejšie načítanie — všetky knižnice a písma servírujeme z vlastného servera. Výpadok externých služieb už appku nepoloží.
• Aktualizované podmienky a GDPR — obchodné podmienky presne zodpovedajú limitom plánov, na cenníku pribudla DPH poznámka a GDPR stránka transparentne popisuje personalizáciu (rešpektujeme Do Not Track).

Tri vylepšenia okolo inzerátov — všetky vyvolané reálnym hlásením od používateľa:

• Prenájmy sa už nezlievajú do jednej karty. Zoskupovanie duplicít medzi portálmi teraz rozlišuje cenu aj pri nájmoch — rovnaká ponuka na viacerých portáloch ostáva jedna karta, ale iná ponuka toho istého bytu (iný nájom, iná agentúra, re-listing po čase) má vlastnú kartu.
• História ponúk v detaile. Pri inzeráte uvidíš sekciu „Predošlé ponuky (rovnaká ulica a výmera)" — napríklad za koľko sa byt predával pred pár mesiacmi, kým sa objavil na prenájom. Párované prísne podľa ulice, presnej výmery a izbovosti.
• Čisté popisy. Opravili sme chybu, pri ktorej sa popis inzerátu z niektorých portálov zobrazoval ako kus HTML kódu — vyčistených bolo vyše 12 000 inzerátov a nové sa už ukladajú správne.

Úvodný sprievodca po prvom prihlásení má úplne nový dizajn — a po prechode na vyšší plán ťa privíta vlastný tour.

• Nový úvodný sprievodca (Free) — živé počítadlá trhu, mini-mapa Bratislavy s dnešnými najviac podcenenými bytmi, porovnanie s fér cenou, interaktívna hypotekárna mini-kalkulačka a výber preferencií s histogramom cien z reálnej ponuky.
• PRO tour — po prechode na Pro si priamo v sprievodcovi postavíš prvé alert pravidlo na mape mestských častí (naživo vidíš, koľko podcenených inzerátov by dnes chytilo) a jedným klikom ho uložíš.
• PREMIUM tour — prehliadka neobmedzeného portfólia, osôb v konte so spoločnou bonitou, AI Boostera a daňových reportov.

Sprievodcu môžeš kedykoľvek preskočiť — zobrazí sa len raz.

Po prvom prihlásení ťa teraz privíta interaktívny sprievodca — za minútu ti ukáže, ako z apky vyťažiť najviac:

• Živý trh: tri najviac podcenené byty v Bratislave priamo v sprievodcovi — žiadne demo, reálna dnešná ponuka.
• Fér cena: na konkrétnom byte uvidíš, ako funguje porovnanie s trhom.
• Tvoje preferencie: vyber mestské časti a rozpočet — feed inzerátov sa ti hneď prispôsobí.
• Na záver ťa nasmerujeme na prvý byt v portfóliu (s trhovou hodnotou aj návrhom nájmu).

Sprievodcu môžeš kedykoľvek preskočiť — zobrazí sa len raz.

Ku každému bytu v portfóliu teraz odhadujeme trhový nájom z aktuálnych ponúk prenájmu v jeho štvrti (medián podľa lokality, izbovosti a veľkosti).

• Dlaždice v Moje portfólio: pri Nájme vidíš v tooltipe trhový nájom a o koľko % sa líšiš od trhu.
• ⚠️ Výstraha: ak je tvoj aktuálny nájom o viac ako 10 % pod trhom, upozorníme ťa — pri najbližšom predĺžení zmluvy vieš, o čom rokovať.
• Neprenajaté byty: zobrazujeme navrhovaný nájom (koľko by si mohol pýtať).
• Graf vývoja: v detaile bytu pribudla sekcia Trhový nájom — graf ukazuje reálny vývoj od apríla 2026 (rekonštruovaný z nášho denného sledovania trhu) a rastie ďalej každý deň.

Pri nehnuteľnosti v portfóliu si teraz vyberieš mesto (Bratislava / Košice / Martin) — odhad trhovej hodnoty potom používa ceny €/m² z daného mesta a štvrte, nie bratislavské.

• Dôležité pre rovnomenné štvrte („Staré Mesto“ je v Bratislave aj Košiciach) — každá má inú cenovú hladinu.
• Existujúce nehnuteľnosti ostali nastavené na Bratislavu; mesto zmeníš v úprave nehnuteľnosti.

Porovnanie „vs. fér cena“ (podcenené/nadcenené inzeráty, deal-ranking) doteraz fungovalo len pre Bratislavu. Odteraz ho vidíš aj pri inzerátoch v Košiciach a Martine.

• Každé mesto má vlastný cenový model — košické byty sa porovnávajú s košickými cenami, nie bratislavskými.
• Pokrytie: Košice ~95 % inzerátov, Martin ~89 %.

Mestskú časť teraz vieme určiť aj z textu inzerátu (názov + popis), nielen zo štruktúrovaných polí portálu.

• Košice: ~100 % inzerátov má priradenú štvrť (predtým 69 %), Martin: ~70 % (predtým 27 %) — presnejšia mapa aj filter štvrtí.
• Pridali sme 2 nové zdroje inzerátov pre Košice a Martin: topreality.sk a zoznamrealit.sk.

Reality Investor už nie je len pre Bratislavu a Košice — pridali sme mesto Martin (10 štvrtí: Stred, Sever, Košúty, Ľadoveň, Jahodníky, Tomčany, Podháj, Stráne, Priekopa, Záturčie).

Prepni mesto v hlavičke inzerátov (🏛️ Bratislava / 🏰 Košice / 🏔️ Martin) — na feede aj na mape. Inzeráty z Martina sa začnú napĺňať pri najbližšom načítaní.

Daňový prepočet prenájmu sme spresnili podľa toho, či máš nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku:

• Mimo obchodného majetku (bežný prípad): odpočítať môžeš len výdavky na riadnu prevádzku (energie, voda, internet, správa, fond opráv). Poistenie a daň z nehnuteľnosti sa neodpočítavajú (podľa Finančnej správy).
• V obchodnom majetku: navyše poistenie, daň z nehnuteľnosti, odpisy a úroky.

Predtým appka odpočítavala poistenie a daň z nehnuteľnosti aj pri osobnom prenájme — niektorým to mierne zvýši vypočítanú daň. Stále ide o orientačný odhad, pred podaním priznania konzultuj poradcu.

Drobné vylepšenia evidencie platieb k nehnuteľnosti:

• Kategórie sa zobrazujú pekným názvom (napr. „Daň z nehnuteľnosti", „Vodné/stočné", „Znalecký posudok") namiesto technického zápisu, a majú farebné odlíšenie.
• Suma prijíma desatinnú čiarku aj bodku — „350,50" už netreba prepisovať na „350.50".

Keď si v detaile bytu vymazal nejaký údaj (napr. „Aktuálnu trhovú hodnotu") a dal Uložiť, zmena sa neuložila — pole si ponechalo pôvodnú hodnotu.

Opravené — vymazané pole sa teraz korektne uloží ako prázdne. Týka sa všetkých voliteľných údajov (trhová hodnota, dátumy, nájom, …). Povinné polia (názov, krajina) sa prázdne uložiť nedajú.

K nehnuteľnosti si teraz vieš zaevidovať aj náklad za znalecký posudok (ocenenie nehnuteľnosti).

Nájdeš ho v zozname kategórií pri pridávaní/úprave platby a pri zaraďovaní bankových transakcií. Platby s textom „znalec" / „posudok" sa rozpoznajú automaticky.

Eviduje sa ako jednorázový náklad. (Pozn.: znalecký posudok nie je daňovo odpočítateľný proti príjmu z prenájmu — uplatní sa až pri prípadnom predaji nehnuteľnosti.)

Pridávanie nehnuteľnosti do portfólia (`/portfolio`) niektorým používateľom padalo s hláškou „Pridanie bytu zlyhalo. Skús znova." — bez ohľadu na zadané hodnoty.

Príčina: formulár pri prechode na novú verziu portfólia (Sprint 26.11) stratil malý skript, ktorý odosielal dáta v správnom formáte. Server ich potom nevedel spracovať.

Opravené — pridávanie bytov funguje správne. Zároveň formuláre teraz prijmú aj desatinnú čiarku (napr. plocha `70,3 m²`). Ďakujeme Michalovi za nahlásenie!

Prenajaté byty bez zaúčtovaných platieb sa teraz zobrazia aj v Ročnom prehľade — s očakávaným nájmom (mesačný nájom × mesiace prenájmu v roku).

• Očakávaný príjem je oddelený od reálne zaúčtovaného a neráta sa do celkového výsledku (daňové § 9 = len skutočne prijaté).
• Byt bez platieb má označenie „bez platieb“ — pripomienka pridať platby alebo prepojiť FIO.

Nová stránka 🧬 Investor DNA (v menu Profil) ti ukáže, čo sme sa o tvojom investičnom vkuse naučili — z toho, čo reálne robíš: tvoje obľúbené ❤️, skryté 🚫 inzeráty a byty v portfóliu 🏠.

Nájdeš tam svoj investorský archetyp (napr. Portfólio investor, Deal-hunter, Prémiový), tvoje top lokality, cenové pásmo, preferovanú izbovosť aj strop €/m². Všetko sa prepočítava automaticky — nič nemusíš vypĺňať.

Čím viac inzerátov si obľúbiš alebo skryješ, tým presnejšie ti vieme ponuky prispôsobiť. Otvor si Investor DNA.

Reality Investor už nie je len pre Bratislavu — pridali sme mesto Košice so všetkými 22 mestskými časťami.

Čo je nové:

• Prepínač miest 🏛️ Bratislava / 🏰 Košice vo feede aj na mape
• Košické inzeráty s automatickým zaradením do mestskej časti
• Mapa s košickými inzerátmi — Staré Mesto, Juh, Sever, Sídlisko KVP, Dargovských hrdinov a ďalšie
• Filtre mestských častí prispôsobené vybranému mestu

Fér cena a predikcia času predaja pre Košice pribudnú čoskoro (model sa dotrénúva na košických dátach).

Bonita po novom ukazuje nielen dnešok, ale aj vývoj do budúcna.

• Graf bonity v čase — kedy ti ktorá banka uzná príjem (zamestnanie, SZČO, s.r.o.)
• Čestný stav „dnes“ — banka, ktorá ešte príjem neuznáva, je označená („✓ teraz / ⏳ od…“)
• Plán hypotéky / refinancovania na časovej osi — vrátane poklesu kapacity po jej čerpaní

Pravidlá bánk sú orientačné a postupne ich spresňujeme.

Premium novinka — pod jedným kontom môžeš mať ďalšie osoby (manželka, dieťa 18+, známy).

• Vlastné prihlásenie + práva na jednotlivé sekcie
• Zdieľanie portfólia a dát podľa nastavenia
• Spoločná bonita viacerých žiadateľov (kombinované príjmy)

Niekoľko vylepšení hypotekárneho kalkulátora:

• Detektor refinancovania na detaile bytu
• Vyhľadávač firiem podľa mena v registri (pre s.r.o. príjmy)
• Existujúce hypotéky teraz správne znižujú tvoju voľnú úverovú kapacitu
• Prehľadnejšie okná na úpravu príjmov + dlaždice

• Ročný prehľad príjmov a výdavkov pre každý byt (pravidelné vs jednorázové, prepočet CZK→EUR)
• Daňový export podľa § 9 ako PDF — pripravený na priznanie z prenájmu

Lepší prehľad o tom, čo ti byt reálne zarába a stojí.

• Itemizovaný mesačný cash flow bytu + graf
• Mesačné náklady sa počítajú automaticky z tvojich reálnych platieb
• Nové kategórie platieb — plyn, vodné/stočné — a súkromné platby podľa IBAN

Mapa ponúk teraz zobrazuje takmer všetky inzeráty.

• Predtým sa zobrazilo len ~7 % (tie s presnou GPS)
• Ostatné majú približnú polohu (stred mestskej časti, prerušovaný pin)

Viac kontaktov — pri výrazne väčšom počte inzerátov teraz vidíš telefón / e-mail na predajcu priamo v detaile.

Denné upozornenia na nové inzeráty a dražby teraz dostaneš aj cez WhatsApp (nielen e-mailom).

• Zapni si to v Nastaveniach pri svojom čísle
• Krátky súhrn + odkaz do aplikácie

V Nastaveniach si teraz vieš vytvoriť vlastné upozornenia presne na to, čo hľadáš.

• Napr. „2-izbový Ružinov pod 200 000 €“ alebo „BA dražby pod trhom −15 %“
• Doručenie e-mailom alebo cez WhatsApp
• Ľubovoľný počet pravidiel

Nová sekcia Dražby — dobrovoľné dražby nehnuteľností z oficiálneho Obchodného vestníka.

• Prehľad dražieb v Bratislave s najnižším podaním a znaleckou hodnotou
• Signál „pod trhom“ — keď je najnižšie podanie výrazne nižšie ako znalecká hodnota
• Aktualizované denne

Pridali sme dve veci, ktoré si žiadali investori aj majitelia firiem.

Odhad trhovej hodnoty nehnuteľnosti

• Pri každom byte v portfóliu vidíš odhad predajnej ceny, automaticky aktualizovaný denne
• Graf vývoja hodnoty v čase na detaile bytu
• Podpora domov a pozemkov + možnosť stiahnuť výmeru pozemku z katastra

Bonita podľa IČO

• Zadaj IČO svojej s.r.o. a automaticky stiahneme obrat a zisk z účtovných závierok (register RÚZ)
• Hodnoty sa predvyplnia do výpočtu bonity (vždy si ich over)

• 🔗 Priradenie platby na byt opäť funguje — a v okne „Priradiť" teraz vidíš, ktorú platbu priraďuješ (dátum, suma, protistrana).
• 💧 Nová kategória Vodné/stočné — pre platby vodárenským spoločnostiam (BVS, SEVAK, ZsVS…); FIO sync ich rozpozná automaticky.
• 👤 Súkromné platby — keď označíš platbu ako osobnú (mimo portfólia), označia sa všetky platby od tej istej protistrany (rovnaký IBAN), vrátane budúcich. Zoznam súkromných IBAN vieš spravovať v Bankových transakciách.
• 📌 Changelog — záznamy sa teraz dajú pripnúť na vrch (admin).

• 💱 Primárna mena v profile (Nastavenia) — vyber si EUR alebo CZK. Všetky súhrnné výsledky portfólia sa odteraz zobrazia v tvojej primárnej mene; byty v inej mene majú orientačný prepočet (≈) ročným kurzom ECB.
• 🏦 Viac FIO účtov naraz — pridáš druhý či ďalší FIO účet a každý sa sťahuje samostatne s vlastným tokenom. Mena účtu sa rozpozná automaticky (EUR/CZK).
• 🇨🇿 CZK účet sa konečne sťahuje — opravili sme chybu, kvôli ktorej sa transakcie z druhého účtu nesťahovali (a EUR účet bol zaseknutý od polovice mája). Teraz sú obidva aktuálne.
• 🏠 Detail bytu v správnej mene — kúpna cena, nájom, hypotéka aj cash flow sa zobrazujú v mene bytu (€/Kč) a pri cudzej mene vidíš prepočet do primárnej meny.
• 🔁 V Nastaveniach → Bankové účty pribudol stĺpec Mena, stav posledného sťahovania a tlačidlo Sync (stiahnuť hneď).

• 📈 Projekcia 20r portfólia znovu funguje — predtým padala na chybe.
• ➕ Pridať byt rovno v Mojom portfóliu — už sa nepreklikávaš na starú verziu.
• 🎨 Filtre stavov majú farebný okraj zhodný s kartami (zelený = prenajatý, žltý = voľný, …).
• 🇨🇿 Byty v Česku — nastav Krajina = ČR a byt sa zobrazí v Kč; portfólio sumár sa prepočíta do € (kurz ECB), a daňový prepočet ukáže českú daň z prenájmu (15 %, paušál 30 %) + poznámku o zápočte podľa zmluvy SK-ČR.

• 🎨 Nové „Moje portfólio" — farebný sumár (zelené = zisk, červené = náklady) a karty bytov ofarbené podľa cashflow (pozitívny / mierne záporný / iba náklady).
• 📈 Odhad trhovej hodnoty bytu — keď ešte nemáš zadanú aktuálnu cenu, dopočítame ju z nákupnej ceny a vývoja cien nehnuteľností (ŠÚSR pre SK, ČSÚ pre ČR). Nikdy nezobrazíme nulu a na tooltipe vidíš, odkiaľ hodnota pochádza.
• 💰 Výnos (yield) sa teraz počíta z aktuálnej trhovej hodnoty — reálnejší pohľad ako z nákupnej ceny. Detail výpočtu je na tooltipe.
• 🔎 Filtre + prepínač Karty/Tabuľka priamo v portfóliu, s počtom bytov v každom stave. Nový stav „Vo výstavbe" a automatické „Prenajatý", keď má byt nájomníka.
• 🖼️ Fotky bytov — drag&drop nahrávanie, správa a galéria s lightboxom; titulná fotka rovno na karte bytu.
• 🏦 ŠFRB checker a rozšírený daňový prepočet v sekcii /dane (progresívna daň, reťazec s.r.o., zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia). Daňové sadzby aktualizované na rok 2026.

• 🧠 Denný kvíz zo Slovníka na dashboarde — každý deň jeden pojem, nech sa rýchlo zorientuješ v realitnom žargóne.
• 📄 Export bonity do PDF (Premium) — čistý tlačový report pripravený na stiahnutie alebo poslanie banke.
• 📊 Stres-test používa reálnu infláciu zo Štatistického úradu SR (HICP), nie len odhad.
• 🎨 Drobnosti: kvíz funguje aj v tmavom režime a pridanie príjmu je v prehľadnom 2-krokovom okne.

Backend polish + bug fixes:

• ✅ E2E deadlock vyriešený — TRUNCATE už nelockne s uvicorn worker (advisory lock + retry)
• 🐛 Fix Alpine null error v bonita beta (historyTrend?.change_pct optional chain)
• 🐛 Fix projection chart prázdny — sadzba key mismatch ("3" vs "3.0")
• 📊 Lighthouse CI / E2E Smoke prešli prvý raz po dlhej dobe

Listingy už nemajú prázdne fotky. Nový workflow:

• 🔍 HEAD-check pred konverziou — overí či CDN URLs sú stále live
• ♻️ Auto re-fetch detail stránky pri 50%+ broken URLs (CDN rotácia)
• 🛡️ Retry counter — max 3 pokusy / listing (anti-loop)
• 📡 Sentry alert pri CDN rotation event (admin notification)
• ✅ Verified live na areality.sk listing — 0 broken images zostalo

Pripravujete žiadosť o hypo v Q1 budúceho roka? Naplánuj si bonitu vopred:

• 🔮 Future year badge keď zvolíš rok > current
• 📋 Skopíruj príjmy z prechádzajúceho roka jediným klikom
• Uprav plánované zmeny (zvýšenie platu, nový bonus, SRO dividenda…)
• Bonita pre budúci rok sa automaticky prepočíta

Sledovanie tvojej úverovej kapacity vo viacerých rovinách:

• Per-bank porovnanie 10+ SK bánk — VÚB, Tatra, SLSP, ČSOB, UniCredit, mBank, 365.bank, Prima, Eximbanka, Privatbanka (Pro+)
• 3 metódy pre s.r.o. majiteľov — zisková (default), dividend (strict), obratová (revenue-based)
• Mzda štruktúra — mesačná mzda + auto príplatky + ročné bonusy (počet miezd)
• Stress test — banka rátá s +2 % sadzbou + inflačný HICP scenár
• Multi-country (Premium) — prepínaj SK ↔ CZ, NBS vs ČNB limity
• AI Bonita Booster (Premium) — Claude analýza s 3-5 konkrétnymi krokmi
• História — mesačný snapshot s trend grafom 12 mesiacov
• Forward planning — modeluj bonitu pre budúci rok, skopíruj príjmy z predchádzajúceho

Tvoje nájomné z aktívnych bytov v portfóliu sa teraz automaticky zaráta do bonity:

• 🏠 Auto-tile v príjmoch s linkom na /portfolio
• 💰 Cisty / kombinovaný nájom (záloha sa odpočíta)
• 🔄 Po zmene mesacny_najom v /portfolio sa bonita prepočíta ihneď
• Bank recognition: rent_other = 19 % paušál (default), tier-aware per banka