🆕 Zmeny v aplikácii

Prešli sme celú aplikáciu očami prvého platiaceho zákazníka a opravili všetko, čo stálo v ceste:

• Jasné hlášky pri limite plánu — keď narazíš na limit svojho plánu (počet nehnuteľností alebo bankových účtov), formulár ti to povie ľudsky a ponúkne odkaz na cenník. Žiadne záhadné „skús znova".
• Presné daňové informácie — opravili sme zastaranú zmienku o „40 % paušále pri prenájme" (zrušený už v roku 2013). Daňové stratégie teraz porovnávajú skutočné režimy: prenájom mimo obchodného majetku, v obchodnom majetku a s.r.o. — vrátane oslobodenia 500 € a pomerovania výdavkov podľa metodiky Finančnej správy.
• Rýchlejšie a spoľahlivejšie načítanie — všetky knižnice a písma servírujeme z vlastného servera. Výpadok externých služieb už appku nepoloží.
• Aktualizované podmienky a GDPR — obchodné podmienky presne zodpovedajú limitom plánov, na cenníku pribudla DPH poznámka a GDPR stránka transparentne popisuje personalizáciu (rešpektujeme Do Not Track).

Tri vylepšenia okolo inzerátov — všetky vyvolané reálnym hlásením od používateľa:

• Prenájmy sa už nezlievajú do jednej karty. Zoskupovanie duplicít medzi portálmi teraz rozlišuje cenu aj pri nájmoch — rovnaká ponuka na viacerých portáloch ostáva jedna karta, ale iná ponuka toho istého bytu (iný nájom, iná agentúra, re-listing po čase) má vlastnú kartu.
• História ponúk v detaile. Pri inzeráte uvidíš sekciu „Predošlé ponuky (rovnaká ulica a výmera)" — napríklad za koľko sa byt predával pred pár mesiacmi, kým sa objavil na prenájom. Párované prísne podľa ulice, presnej výmery a izbovosti.
• Čisté popisy. Opravili sme chybu, pri ktorej sa popis inzerátu z niektorých portálov zobrazoval ako kus HTML kódu — vyčistených bolo vyše 12 000 inzerátov a nové sa už ukladajú správne.

Úvodný sprievodca po prvom prihlásení má úplne nový dizajn — a po prechode na vyšší plán ťa privíta vlastný tour.

• Nový úvodný sprievodca (Free) — živé počítadlá trhu, mini-mapa Bratislavy s dnešnými najviac podcenenými bytmi, porovnanie s fér cenou, interaktívna hypotekárna mini-kalkulačka a výber preferencií s histogramom cien z reálnej ponuky.
• PRO tour — po prechode na Pro si priamo v sprievodcovi postavíš prvé alert pravidlo na mape mestských častí (naživo vidíš, koľko podcenených inzerátov by dnes chytilo) a jedným klikom ho uložíš.
• PREMIUM tour — prehliadka neobmedzeného portfólia, osôb v konte so spoločnou bonitou, AI Boostera a daňových reportov.

Sprievodcu môžeš kedykoľvek preskočiť — zobrazí sa len raz.

Po prvom prihlásení ťa teraz privíta interaktívny sprievodca — za minútu ti ukáže, ako z apky vyťažiť najviac:

• Živý trh: tri najviac podcenené byty v Bratislave priamo v sprievodcovi — žiadne demo, reálna dnešná ponuka.
• Fér cena: na konkrétnom byte uvidíš, ako funguje porovnanie s trhom.
• Tvoje preferencie: vyber mestské časti a rozpočet — feed inzerátov sa ti hneď prispôsobí.
• Na záver ťa nasmerujeme na prvý byt v portfóliu (s trhovou hodnotou aj návrhom nájmu).

Sprievodcu môžeš kedykoľvek preskočiť — zobrazí sa len raz.

Ku každému bytu v portfóliu teraz odhadujeme trhový nájom z aktuálnych ponúk prenájmu v jeho štvrti (medián podľa lokality, izbovosti a veľkosti).

• Dlaždice v Moje portfólio: pri Nájme vidíš v tooltipe trhový nájom a o koľko % sa líšiš od trhu.
• ⚠️ Výstraha: ak je tvoj aktuálny nájom o viac ako 10 % pod trhom, upozorníme ťa — pri najbližšom predĺžení zmluvy vieš, o čom rokovať.
• Neprenajaté byty: zobrazujeme navrhovaný nájom (koľko by si mohol pýtať).
• Graf vývoja: v detaile bytu pribudla sekcia Trhový nájom — graf ukazuje reálny vývoj od apríla 2026 (rekonštruovaný z nášho denného sledovania trhu) a rastie ďalej každý deň.

Porovnanie „vs. fér cena“ (podcenené/nadcenené inzeráty, deal-ranking) doteraz fungovalo len pre Bratislavu. Odteraz ho vidíš aj pri inzerátoch v Košiciach a Martine.

• Každé mesto má vlastný cenový model — košické byty sa porovnávajú s košickými cenami, nie bratislavskými.
• Pokrytie: Košice ~95 % inzerátov, Martin ~89 %.

Pri nehnuteľnosti v portfóliu si teraz vyberieš mesto (Bratislava / Košice / Martin) — odhad trhovej hodnoty potom používa ceny €/m² z daného mesta a štvrte, nie bratislavské.

• Dôležité pre rovnomenné štvrte („Staré Mesto“ je v Bratislave aj Košiciach) — každá má inú cenovú hladinu.
• Existujúce nehnuteľnosti ostali nastavené na Bratislavu; mesto zmeníš v úprave nehnuteľnosti.

Mestskú časť teraz vieme určiť aj z textu inzerátu (názov + popis), nielen zo štruktúrovaných polí portálu.

• Košice: ~100 % inzerátov má priradenú štvrť (predtým 69 %), Martin: ~70 % (predtým 27 %) — presnejšia mapa aj filter štvrtí.
• Pridali sme 2 nové zdroje inzerátov pre Košice a Martin: topreality.sk a zoznamrealit.sk.

Reality Investor už nie je len pre Bratislavu a Košice — pridali sme mesto Martin (10 štvrtí: Stred, Sever, Košúty, Ľadoveň, Jahodníky, Tomčany, Podháj, Stráne, Priekopa, Záturčie).

Prepni mesto v hlavičke inzerátov (🏛️ Bratislava / 🏰 Košice / 🏔️ Martin) — na feede aj na mape. Inzeráty z Martina sa začnú napĺňať pri najbližšom načítaní.

Daňový prepočet prenájmu sme spresnili podľa toho, či máš nehnuteľnosť zaradenú do obchodného majetku:

• Mimo obchodného majetku (bežný prípad): odpočítať môžeš len výdavky na riadnu prevádzku (energie, voda, internet, správa, fond opráv). Poistenie a daň z nehnuteľnosti sa neodpočítavajú (podľa Finančnej správy).
• V obchodnom majetku: navyše poistenie, daň z nehnuteľnosti, odpisy a úroky.

Predtým appka odpočítavala poistenie a daň z nehnuteľnosti aj pri osobnom prenájme — niektorým to mierne zvýši vypočítanú daň. Stále ide o orientačný odhad, pred podaním priznania konzultuj poradcu.

Drobné vylepšenia evidencie platieb k nehnuteľnosti:

• Kategórie sa zobrazujú pekným názvom (napr. „Daň z nehnuteľnosti", „Vodné/stočné", „Znalecký posudok") namiesto technického zápisu, a majú farebné odlíšenie.
• Suma prijíma desatinnú čiarku aj bodku — „350,50" už netreba prepisovať na „350.50".

Keď si v detaile bytu vymazal nejaký údaj (napr. „Aktuálnu trhovú hodnotu") a dal Uložiť, zmena sa neuložila — pole si ponechalo pôvodnú hodnotu.

Opravené — vymazané pole sa teraz korektne uloží ako prázdne. Týka sa všetkých voliteľných údajov (trhová hodnota, dátumy, nájom, …). Povinné polia (názov, krajina) sa prázdne uložiť nedajú.

K nehnuteľnosti si teraz vieš zaevidovať aj náklad za znalecký posudok (ocenenie nehnuteľnosti).

Nájdeš ho v zozname kategórií pri pridávaní/úprave platby a pri zaraďovaní bankových transakcií. Platby s textom „znalec" / „posudok" sa rozpoznajú automaticky.

Eviduje sa ako jednorázový náklad. (Pozn.: znalecký posudok nie je daňovo odpočítateľný proti príjmu z prenájmu — uplatní sa až pri prípadnom predaji nehnuteľnosti.)

Pridávanie nehnuteľnosti do portfólia (`/portfolio`) niektorým používateľom padalo s hláškou „Pridanie bytu zlyhalo. Skús znova." — bez ohľadu na zadané hodnoty.

Príčina: formulár pri prechode na novú verziu portfólia (Sprint 26.11) stratil malý skript, ktorý odosielal dáta v správnom formáte. Server ich potom nevedel spracovať.

Opravené — pridávanie bytov funguje správne. Zároveň formuláre teraz prijmú aj desatinnú čiarku (napr. plocha `70,3 m²`). Ďakujeme Michalovi za nahlásenie!

Prenajaté byty bez zaúčtovaných platieb sa teraz zobrazia aj v Ročnom prehľade — s očakávaným nájmom (mesačný nájom × mesiace prenájmu v roku).

• Očakávaný príjem je oddelený od reálne zaúčtovaného a neráta sa do celkového výsledku (daňové § 9 = len skutočne prijaté).
• Byt bez platieb má označenie „bez platieb“ — pripomienka pridať platby alebo prepojiť FIO.

Nová stránka 🧬 Investor DNA (v menu Profil) ti ukáže, čo sme sa o tvojom investičnom vkuse naučili — z toho, čo reálne robíš: tvoje obľúbené ❤️, skryté 🚫 inzeráty a byty v portfóliu 🏠.

Nájdeš tam svoj investorský archetyp (napr. Portfólio investor, Deal-hunter, Prémiový), tvoje top lokality, cenové pásmo, preferovanú izbovosť aj strop €/m². Všetko sa prepočítava automaticky — nič nemusíš vypĺňať.

Čím viac inzerátov si obľúbiš alebo skryješ, tým presnejšie ti vieme ponuky prispôsobiť. Otvor si Investor DNA.

Reality Investor už nie je len pre Bratislavu — pridali sme mesto Košice so všetkými 22 mestskými časťami.

Čo je nové:

• Prepínač miest 🏛️ Bratislava / 🏰 Košice vo feede aj na mape
• Košické inzeráty s automatickým zaradením do mestskej časti
• Mapa s košickými inzerátmi — Staré Mesto, Juh, Sever, Sídlisko KVP, Dargovských hrdinov a ďalšie
• Filtre mestských častí prispôsobené vybranému mestu

Fér cena a predikcia času predaja pre Košice pribudnú čoskoro (model sa dotrénúva na košických dátach).

Bonita po novom ukazuje nielen dnešok, ale aj vývoj do budúcna.

• Graf bonity v čase — kedy ti ktorá banka uzná príjem (zamestnanie, SZČO, s.r.o.)
• Čestný stav „dnes“ — banka, ktorá ešte príjem neuznáva, je označená („✓ teraz / ⏳ od…“)
• Plán hypotéky / refinancovania na časovej osi — vrátane poklesu kapacity po jej čerpaní

Pravidlá bánk sú orientačné a postupne ich spresňujeme.

Premium novinka — pod jedným kontom môžeš mať ďalšie osoby (manželka, dieťa 18+, známy).

• Vlastné prihlásenie + práva na jednotlivé sekcie
• Zdieľanie portfólia a dát podľa nastavenia
• Spoločná bonita viacerých žiadateľov (kombinované príjmy)

Niekoľko vylepšení hypotekárneho kalkulátora:

• Detektor refinancovania na detaile bytu
• Vyhľadávač firiem podľa mena v registri (pre s.r.o. príjmy)
• Existujúce hypotéky teraz správne znižujú tvoju voľnú úverovú kapacitu
• Prehľadnejšie okná na úpravu príjmov + dlaždice

• Ročný prehľad príjmov a výdavkov pre každý byt (pravidelné vs jednorázové, prepočet CZK→EUR)
• Daňový export podľa § 9 ako PDF — pripravený na priznanie z prenájmu

Lepší prehľad o tom, čo ti byt reálne zarába a stojí.

• Itemizovaný mesačný cash flow bytu + graf
• Mesačné náklady sa počítajú automaticky z tvojich reálnych platieb
• Nové kategórie platieb — plyn, vodné/stočné — a súkromné platby podľa IBAN

Mapa ponúk teraz zobrazuje takmer všetky inzeráty.

• Predtým sa zobrazilo len ~7 % (tie s presnou GPS)
• Ostatné majú približnú polohu (stred mestskej časti, prerušovaný pin)

Viac kontaktov — pri výrazne väčšom počte inzerátov teraz vidíš telefón / e-mail na predajcu priamo v detaile.

Denné upozornenia na nové inzeráty a dražby teraz dostaneš aj cez WhatsApp (nielen e-mailom).

• Zapni si to v Nastaveniach pri svojom čísle
• Krátky súhrn + odkaz do aplikácie

V Nastaveniach si teraz vieš vytvoriť vlastné upozornenia presne na to, čo hľadáš.

• Napr. „2-izbový Ružinov pod 200 000 €“ alebo „BA dražby pod trhom −15 %“
• Doručenie e-mailom alebo cez WhatsApp
• Ľubovoľný počet pravidiel

Nová sekcia Dražby — dobrovoľné dražby nehnuteľností z oficiálneho Obchodného vestníka.

• Prehľad dražieb v Bratislave s najnižším podaním a znaleckou hodnotou
• Signál „pod trhom“ — keď je najnižšie podanie výrazne nižšie ako znalecká hodnota
• Aktualizované denne

Pridali sme dve veci, ktoré si žiadali investori aj majitelia firiem.

Odhad trhovej hodnoty nehnuteľnosti

• Pri každom byte v portfóliu vidíš odhad predajnej ceny, automaticky aktualizovaný denne
• Graf vývoja hodnoty v čase na detaile bytu
• Podpora domov a pozemkov + možnosť stiahnuť výmeru pozemku z katastra

Bonita podľa IČO

• Zadaj IČO svojej s.r.o. a automaticky stiahneme obrat a zisk z účtovných závierok (register RÚZ)
• Hodnoty sa predvyplnia do výpočtu bonity (vždy si ich over)

• 🔗 Priradenie platby na byt opäť funguje — a v okne „Priradiť" teraz vidíš, ktorú platbu priraďuješ (dátum, suma, protistrana).
• 💧 Nová kategória Vodné/stočné — pre platby vodárenským spoločnostiam (BVS, SEVAK, ZsVS…); FIO sync ich rozpozná automaticky.
• 👤 Súkromné platby — keď označíš platbu ako osobnú (mimo portfólia), označia sa všetky platby od tej istej protistrany (rovnaký IBAN), vrátane budúcich. Zoznam súkromných IBAN vieš spravovať v Bankových transakciách.
• 📌 Changelog — záznamy sa teraz dajú pripnúť na vrch (admin).

• 💱 Primárna mena v profile (Nastavenia) — vyber si EUR alebo CZK. Všetky súhrnné výsledky portfólia sa odteraz zobrazia v tvojej primárnej mene; byty v inej mene majú orientačný prepočet (≈) ročným kurzom ECB.
• 🏦 Viac FIO účtov naraz — pridáš druhý či ďalší FIO účet a každý sa sťahuje samostatne s vlastným tokenom. Mena účtu sa rozpozná automaticky (EUR/CZK).
• 🇨🇿 CZK účet sa konečne sťahuje — opravili sme chybu, kvôli ktorej sa transakcie z druhého účtu nesťahovali (a EUR účet bol zaseknutý od polovice mája). Teraz sú obidva aktuálne.
• 🏠 Detail bytu v správnej mene — kúpna cena, nájom, hypotéka aj cash flow sa zobrazujú v mene bytu (€/Kč) a pri cudzej mene vidíš prepočet do primárnej meny.
• 🔁 V Nastaveniach → Bankové účty pribudol stĺpec Mena, stav posledného sťahovania a tlačidlo Sync (stiahnuť hneď).

• 📈 Projekcia 20r portfólia znovu funguje — predtým padala na chybe.
• ➕ Pridať byt rovno v Mojom portfóliu — už sa nepreklikávaš na starú verziu.
• 🎨 Filtre stavov majú farebný okraj zhodný s kartami (zelený = prenajatý, žltý = voľný, …).
• 🇨🇿 Byty v Česku — nastav Krajina = ČR a byt sa zobrazí v Kč; portfólio sumár sa prepočíta do € (kurz ECB), a daňový prepočet ukáže českú daň z prenájmu (15 %, paušál 30 %) + poznámku o zápočte podľa zmluvy SK-ČR.

• 🎨 Nové „Moje portfólio" — farebný sumár (zelené = zisk, červené = náklady) a karty bytov ofarbené podľa cashflow (pozitívny / mierne záporný / iba náklady).
• 📈 Odhad trhovej hodnoty bytu — keď ešte nemáš zadanú aktuálnu cenu, dopočítame ju z nákupnej ceny a vývoja cien nehnuteľností (ŠÚSR pre SK, ČSÚ pre ČR). Nikdy nezobrazíme nulu a na tooltipe vidíš, odkiaľ hodnota pochádza.
• 💰 Výnos (yield) sa teraz počíta z aktuálnej trhovej hodnoty — reálnejší pohľad ako z nákupnej ceny. Detail výpočtu je na tooltipe.
• 🔎 Filtre + prepínač Karty/Tabuľka priamo v portfóliu, s počtom bytov v každom stave. Nový stav „Vo výstavbe" a automatické „Prenajatý", keď má byt nájomníka.
• 🖼️ Fotky bytov — drag&drop nahrávanie, správa a galéria s lightboxom; titulná fotka rovno na karte bytu.
• 🏦 ŠFRB checker a rozšírený daňový prepočet v sekcii /dane (progresívna daň, reťazec s.r.o., zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia). Daňové sadzby aktualizované na rok 2026.

• 🧠 Denný kvíz zo Slovníka na dashboarde — každý deň jeden pojem, nech sa rýchlo zorientuješ v realitnom žargóne.
• 📄 Export bonity do PDF (Premium) — čistý tlačový report pripravený na stiahnutie alebo poslanie banke.
• 📊 Stres-test používa reálnu infláciu zo Štatistického úradu SR (HICP), nie len odhad.
• 🎨 Drobnosti: kvíz funguje aj v tmavom režime a pridanie príjmu je v prehľadnom 2-krokovom okne.

Backend polish + bug fixes:

• ✅ E2E deadlock vyriešený — TRUNCATE už nelockne s uvicorn worker (advisory lock + retry)
• 🐛 Fix Alpine null error v bonita beta (historyTrend?.change_pct optional chain)
• 🐛 Fix projection chart prázdny — sadzba key mismatch ("3" vs "3.0")
• 📊 Lighthouse CI / E2E Smoke prešli prvý raz po dlhej dobe

Listingy už nemajú prázdne fotky. Nový workflow:

• 🔍 HEAD-check pred konverziou — overí či CDN URLs sú stále live
• ♻️ Auto re-fetch detail stránky pri 50%+ broken URLs (CDN rotácia)
• 🛡️ Retry counter — max 3 pokusy / listing (anti-loop)
• 📡 Sentry alert pri CDN rotation event (admin notification)
• ✅ Verified live na areality.sk listing — 0 broken images zostalo

Pripravujete žiadosť o hypo v Q1 budúceho roka? Naplánuj si bonitu vopred:

• 🔮 Future year badge keď zvolíš rok > current
• 📋 Skopíruj príjmy z prechádzajúceho roka jediným klikom
• Uprav plánované zmeny (zvýšenie platu, nový bonus, SRO dividenda…)
• Bonita pre budúci rok sa automaticky prepočíta

Sledovanie tvojej úverovej kapacity vo viacerých rovinách:

• Per-bank porovnanie 10+ SK bánk — VÚB, Tatra, SLSP, ČSOB, UniCredit, mBank, 365.bank, Prima, Eximbanka, Privatbanka (Pro+)
• 3 metódy pre s.r.o. majiteľov — zisková (default), dividend (strict), obratová (revenue-based)
• Mzda štruktúra — mesačná mzda + auto príplatky + ročné bonusy (počet miezd)
• Stress test — banka rátá s +2 % sadzbou + inflačný HICP scenár
• Multi-country (Premium) — prepínaj SK ↔ CZ, NBS vs ČNB limity
• AI Bonita Booster (Premium) — Claude analýza s 3-5 konkrétnymi krokmi
• História — mesačný snapshot s trend grafom 12 mesiacov
• Forward planning — modeluj bonitu pre budúci rok, skopíruj príjmy z predchádzajúceho

Tvoje nájomné z aktívnych bytov v portfóliu sa teraz automaticky zaráta do bonity:

• 🏠 Auto-tile v príjmoch s linkom na /portfolio
• 💰 Cisty / kombinovaný nájom (záloha sa odpočíta)
• 🔄 Po zmene mesacny_najom v /portfolio sa bonita prepočíta ihneď
• Bank recognition: rent_other = 19 % paušál (default), tier-aware per banka